La restauration des ruines

Article L111-3 Code Urbanisme : la notion de bâtiment en  ruine

La reconstruction à l'identique d'un bâtiment détruit par un sinistre est autorisée nonobstant toute disposition d'urbanisme contraire, sauf si la carte communale ou le plan local d'urbanisme en dispose autrement, dès lors qu'il a été régulièrement édifié.
Peut également être autorisée, sauf dispositions contraires des documents d'urbanisme et sous réserve des dispositions de l'article L. 421-5, la restauration d'un bâtiment dont il reste l'essentiel des murs porteurs lorsque son intérêt architectural ou patrimonial en justifie le maintien et sous réserve de respecter les principales caractéristiques de ce bâtiment.

L'article L.111-3, issu de la loi SRU, prévoit la possibilité de reconstruire à l'identique les bâtiments régulièrement édifiés mais devenus non conformes à la règle locale d'urbanisme à la suite de l'évolution de cette dernière lorsqu'ils ont été détruits par un sinistre.
L'article 1er de la loi « Urbanisme et Habitat » a complété ce texte par un second alinéa permettant de restaurer des bâtiments à l'état de ruine.
Il est vrai que la notion de « ruine » a toujours posé des problèmes d'interprétation : relever de tels immeubles était considéré, selon les circonstances comme des opérations de réparation ou de véritables opérations de construction nouvelle (Hocreitere : « L'existence des constructions : la notion de construction existante en droit de l'urbanisme », Dr. Adm. Janv 2000, chron. p4).
Initialement justifiée par la nécessité de préserver le bâti traditionnel des zones montagnardes, l'amendement dont est issu le nouvel alinéa de l'article L.111-3 CU avait explicitement pour objet de donner une définition de la notion de «ruine» au sens du droit de l'urbanisme (cf. intervention JARLIER sur son amendement n°76, rectifié par un sous-amendement n° 240 présenté par le Gouvernement : Sénat, 1ère lecture - séance du 26 février 2003), afin d'en faciliter la reconstruction à la condition d'assurer une « restauration qualitative» du patrimoine «permettant de conserver la qualité architecturale des bâtiment reconstruit» (Intervention de J. BALARELLO : Sénat 1ère lecture, séance du 26 février 2003).
A l'issue des modifications parlementaires successives, le résultat est assez éloigné du but recherché. La nouvelle disposition ne donne pas réellement de définition à la notion de « ruine » (Le terme « ruine » n'est d'ailleurs pas utilisé ) mais fonde un véritable régime juridique de la restauration des bâtiments.
En premier lieu, rien dans le texte ne relie expressément ces nouvelles règles aux zones rurales de montagne. Leur généralité permettra dès lors de relever des bâtiments partout ailleurs.
En second lieu, ces dispositions sont plus restrictives que celles figurant au 1er alinéa du même article. D'une part, en effet, le texte utilise le terme de « reconstruction » pour les bâtiments sinistrés mais seulement de « restauration » pour les ruines, ce qui est assez paradoxal. D'autre part, seule une interdiction explicite peut faire obstacle à la reconstruction après sinistre (La reconstruction est autorisée « nonobstant toute disposition d'urbanisme contraire, sauf si la carte communale ou le plan local d'urbanisme en dispose autrement »). En revanche la restauration d'une ruine doit être conforme à la règle d'urbanisme en vigueur (La restauration peut être autorisée « sauf dispositions contraires des documents d'urbanisme »), ce qui enlève tout intérêt à cette disposition sur les terrains devenus inconstructibles ou en zone de campagne, alors que, paradoxalement, la volonté initiale était de sauvegarder le patrimoine rural.
En troisième lieu, les conditions de l'intervention sont très strictement encadrées :
1. L'essentiel des murs porteurs doivent subsister. N'importe quel tas de gravas ne pourra donc pas bénéficier de ce régime.
2. la référence à l'article L. 421-5 CU (Interdiction de délivrer le permis de construire si l'autorité compétente n'est pas en mesure d'indiquer par qui et dans quel délai les travaux de desserte en eau, assainissement ou électricité pourront être effectués si la desserte de la construction rend nécessaire des travaux sur ces réseaux) permettra d'éviter que les travaux n'induisent des coûts d'extension non maîtrisable des réseaux.
3. La référence expresse à l'intérêt patrimonial ou architectural du bâtiment et au respect de ses caractéristiques principales permet d'éviter le relèvement de ruines sans intérêt ou dont le maintien dans le paysage ne se justifie plus